외국인, 이제 실거주 없이는 서울·수도권 주택 매입 불가! 8월 26일부터 시행되는 새로운 부동산 규제

외국인, 이제 실거주 없이는 서울·수도권 주택 매입 불가! 8월 26일부터 시행되는 새로운 부동산 규제

정부가 서울시 전역과 인천, 경기도 주요 지역을 대상으로 외국인의 주택 매입을 전면 제한하는 강력한 부동산 대책을 발표했습니다.
오는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간 외국인이 실거주 목적이 아니면 서울과 수도권 대부분에서 주택을 구입할 수 없습니다.
이번 조치는 최근 몇 년간 외국인 투자자들의 투기성 자금 유입이 주택 가격을 자극한다는 지적이 꾸준히 제기된 데 따른 것입니다. 정부는 해외 자금을 통한 투기를 차단하고 내국인의 주거 안정을 강화하기 위해 외국인 거래 규제를 대폭 강화했습니다.

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✅ 어떤 지역이 규제 대상일까?

• 서울시 전역
• 인천시 7개 구
• 경기도 23개 시·군

이 지역들은 외국인 토지거래허가구역으로 지정되며, 해당 구역에서 외국인이 주택을 매수하려면 반드시 시·군·구청의 사전 허가를 받아야 합니다.
허가 없이 계약을 체결할 경우 법적 효력이 발생하지 않아 주택을 취득할 수 없게 됩니다.

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✅ 외국인이 주택을 사려면 어떤 조건을 충족해야 하나?

1. 허가 후 4개월 이내 입주 의무
   • 외국인은 주택 매입 허가를 받으면 4개월 내 실제 입주해야 합니다.
2. 2년 실거주 요건
   • 단순 투자 목적이 아닌, 최소 2년 동안 해당 주택에 거주해야 합니다.
3. 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 의무
   • 기존에는 투기과열지구에서만 요구되던 자금조달계획서를 이제는 허가구역 내에서도 제출해야 합니다.
   • 해외자금 출처, 비자 유형(체류자격)까지 구체적으로 신고해야 합니다.
4. 실거주 점검 강화
   • 현장 점검을 통해 실제 거주 여부를 확인하며, 이를 위반하면 이행강제금 부과 및 허가 취소까지 가능합니다.

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✅ 규정을 어기면 어떤 불이익이 있을까?

만약 외국인이 실거주 요건을 지키지 않으면 시·군·구청에서 3개월 이내 이행명령을 내립니다.
이를 따르지 않으면 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 반복 부과됩니다.
예를 들어, 외국인이 10억 원짜리 아파트를 매입하고 실거주 의무를 지키지 않았다면, 최대 1억 원까지 강제금이 부과될 수 있습니다.
또한 주택 허가 자체가 취소될 수도 있어 사실상 투자 목적의 거래는 전면 차단되는 셈입니다.

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✅ 자금출처 조사도 대폭 강화

정부는 외국인의 해외자금 유입이 자금세탁이나 불법 자금 이동으로 악용될 수 있다는 점을 지적했습니다.
따라서 이번 대책에서는 다음과 같은 장치가 마련됩니다.

• 해외 자금 출처 및 비자 유형 신고 의무화
• FIU(금융정보분석원) 연계 조사 → 자금세탁 의심 시 해외 FIU에도 통보
• 국세청 연계 → 양도차익 관련 해외 세무당국과 공조

즉, 단순히 돈을 들여와 집을 사는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 자금의 출처부터 거래 후 세금 문제까지 철저히 추적받게 되는 것입니다.

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✅ 이번 정책의 의미와 전망

이상경 국토부 제1차관은

“이번 대책은 해외자금 유입을 통한 외국인 투기를 원천 차단하고, 집값 안정과 국민 주거복지에 기여할 것”
이라고 강조했습니다.

정부는 필요하다면 이번 규제를 1년 이후에도 연장 검토할 예정입니다.
이러한 조치로 인해 앞으로 외국인의 수도권 주택 거래는 사실상 거의 불가능해질 전망입니다. 이는 내국인 실수요자의 주거 안정에는 긍정적인 영향을 줄 수 있지만, 단기적으로는 외국인 임대 수요 감소 등 일부 시장 변화도 예상됩니다.

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✅ 정리: 외국인 주택 거래, 이제 이렇게 바뀝니다

• 서울·인천·경기 대부분 지역 → 외국인 주택 매입 허가제 적용
• 실거주 2년 의무, 허가 후 4개월 내 입주 조건
• 자금조달계획서 + 해외자금 출처 + 비자 유형 의무 제출
• 실거주 점검 강화, 위반 시 이행강제금·허가취소 가능
• FIU·국세청·해외 세무당국까지 연계 조사

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🏠 마무리

이번 규제는 단순히 외국인의 투자만 막는 것이 아니라, 부동산 시장 안정과 투기 차단이라는 정부의 강력한 의지를 담고 있습니다.
서울 및 수도권의 주택은 국민의 주거 공간이라는 기본 원칙을 다시 한번 강조한 정책으로 볼 수 있습니다.
앞으로 외국인 주택 매입이 사실상 실거주 목적에 한정되면서, 국내 실수요자들이 보다 안정적으로 내 집 마련에 나설 수 있을지 주목됩니다.
 
자료출처=정책브리핑 http://www.korea.kr

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